ПРОСТОРОВЕ МОДЕЛЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ НА ОСНОВІ КОМПЛЕКСНОГО ВРАХУВАННЯ СОЦІАЛЬНО-ЕКОНОМІЧНИХ ЧИННИКІВ

Анотація

Актуальність дослідження зумовлена необхідністю вдосконалення підходів до моделювання вартості житлової нерухомості в умовах воєнного часу, коли поряд із традиційними соціально-економічними чинниками суттєвого значення набувають просторові характеристики території та наслідки бойових дій. Предметом дослідження є просторові закономірності формування вартості однокімнатних квартир вторинного ринку в межах вернакулярних районів Салтівського житлового масиву міста Харкова. Метою статті є обґрунтування просторового підходу до моделювання вартості житлової нерухомості, згідно з яким ціноутворення розглядається як результат сукупного впливу кількох соціально-економічних чинників, а не одного домінантного фактора. Для досягнення поставленої мети визначено перелік чинників, що характеризують досліджувану територію, обґрунтовано виключення з кількісного аналізу параметрів, вплив яких у межах житлового масиву є практично однорідним, виконано кореляційний аналіз впливу окремих чинників на вартість житла та побудовано комплексну модель множинної регресії. Методичну основу дослідження становлять методи просторового аналізу, кореляційного та регресійного аналізу, статистичного порівняння груп і узагальнення даних у межах вернакулярних районів. Просторовою одиницею дослідження обрано вернакулярні райони, оскільки саме вони найбільш повно відображають сформовані мешканцями межі локальних житлових територій. Аналіз виконано для однокімнатних квартир вторинного ринку як найбільш репрезентативного сегмента житлової нерухомості. У межах 32 вернакулярних районів проаналізовано вплив транспортної доступності, забезпеченості соціальною інфраструктурою та частки території, пошкодженої внаслідок бойових дій. Встановлено, що кожен із досліджених чинників окремо пояснює не більше 6 % варіації вартості житла, тоді як комплексна модель множинної регресії пояснює 10,8 % варіації, тобто приблизно удвічі більше, ніж найсильніший окремий чинник. Отримані результати узгоджуються з гіпотезою про мультифакторний характер ціноутворення та свідчать, що одночасне врахування кількох просторово диференційованих чинників забезпечує кращий опис вартості житла, ніж аналіз кожного з них окремо. Наукова новизна дослідження полягає у використанні вернакулярних районів як просторової одиниці аналізу та обґрунтуванні підходу до моделювання вартості житла на основі сукупного врахування просторових чинників у межах типового житлового масиву. Практичне значення одержаних результатів полягає у можливості використання запропонованого підходу для вдосконалення моделей масової оцінки житлової нерухомості, підтримки управлінських рішень у сфері післявоєнного відновлення міст та просторового планування.